قراردادهای مشارکت مدنی / قراردادهای سرمایه‌پذیری در پروژه‌ها / قراردادهای پیش‌فروش

بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد هر کشور است و در تهران نیز با توجه به رونق چشمگیر پروژه‌های مسکونی، انواع مختلف قراردادها برای تأمین منابع مالی، ساخت و خرید و فروش مسکن به وجود آمده است. قراردادهای مشارکت مدنی در تعاونی‌های مسکن، قراردادهای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی و قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان‌ها از جمله مهم‌ترین انواع قراردادهایی هستند که در این بازار استفاده می‌شوند. هر کدام از این قراردادها ویژگی‌ها، مزایا و معایب خاص خود را دارند و به نوعی ریسک‌های مختلفی را برای طرفین قرارداد به همراه می‌آورند. در این مقاله، به بررسی دقیق‌تر این سه نوع قرارداد خواهیم پرداخت و تفاوت‌های آن‌ها را از جنبه‌های مختلف تحلیل می‌کنیم.

1. قراردادهای مشارکت مدنی در تعاونی‌های مسکن

تعریف قرارداد مشارکت مدنی

قرارداد مشارکت مدنی یکی از رایج‌ترین انواع قراردادها در حوزه مسکن و ساخت و ساز است که به‌ویژه در تعاونی‌های مسکن برای احداث پروژه‌های مسکونی استفاده می‌شود. در این قرارداد، دو طرف اصلی، یعنی تعاونی مسکن و اعضای آن (مشارکت‌کنندگان) با هم توافق می‌کنند که در فرآیند تأمین مالی، ساخت و اتمام پروژه مسکونی سهیم باشند.

ویژگی‌ها و شرایط قرارداد مشارکت مدنی:

• مشارکت در تأمین منابع مالی: اعضای تعاونی به میزان توافقی با هم هزینه‌های پروژه را تأمین می‌کنند. این هزینه‌ها ممکن است شامل هزینه‌های زمین، مصالح، نیروی کار و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت و ساز باشد.
• تقسیم سود و زیان: در قرارداد مشارکت مدنی، سود یا زیان پروژه بر اساس میزان مشارکت مالی اعضا تقسیم می‌شود. در واقع، اعضا به نسبت سرمایه‌گذاری خود در پروژه، از سود نهایی پروژه بهره‌مند می‌شوند.
• پروژه‌های بلندمدت و پیچیدگی‌های اجرایی: قراردادهای مشارکت مدنی معمولاً برای پروژه‌های بزرگ و بلندمدت مورد استفاده قرار می‌گیرند. به همین دلیل، پیچیدگی‌های اجرایی و نظارتی زیادی دارند که می‌تواند موجب بروز تأخیر یا مشکلات در تکمیل پروژه شود.
• حق تملک واحدها: پس از اتمام پروژه، اعضای تعاونی واحدهای مسکونی را که در ساخت آن سهیم بوده‌اند، به‌عنوان سهم خود دریافت می‌کنند. به‌عبارت‌دیگر، اعضای تعاونی به‌عنوان شریک در پروژه، مالک واحدهای ساخته‌شده خواهند شد.

مزایا و معایب قرارداد مشارکت مدنی:

مزایا:

• هزینه کمتر برای اعضا: با مشارکت در تأمین مالی و ساخت، اعضا می‌توانند واحدهای مسکونی خود را با هزینه‌ای کمتر از قیمت‌های بازار خریداری کنند.
• مالکیت کامل واحد: پس از تکمیل پروژه، اعضا به‌طور مستقیم مالک واحدهای مسکونی خواهند شد.
• مشارکت در سود: در صورت موفقیت پروژه، اعضا می‌توانند از سود حاصل از فروش واحدها بهره‌مند شوند.

معایب:

• ریسک بالا: یکی از بزرگ‌ترین معایب این قراردادها ریسک‌های اجرایی و تأخیرات احتمالی در تکمیل پروژه است. مشکلات مالی یا اجرایی تعاونی می‌تواند منجر به طولانی‌شدن زمان تحویل پروژه یا عدم تکمیل آن شود.
• محدودیت در کنترل پروژه: اعضای تعاونی ممکن است نتوانند به طور مستقیم در مدیریت یا نظارت بر عملیات ساخت دخالت داشته باشند و این می‌تواند منجر به مشکلاتی در کیفیت ساخت یا تأخیرات پروژه شود.
• مشارکت در زیان: در صورت بروز زیان یا عدم موفقیت پروژه، اعضا باید زیان را به نسبت سهم خود متحمل شوند.

پروژه های تعاونی مسکن در منطقه 22 تهران دریاچه چیتگر همگی جزو قرارداد های مشارکت مدنی میباشد

2. قراردادهای سرمایه‌گذاری و سرمایه‌پذیری در پروژه‌های ساختمانی

تعریف قرارداد سرمایه‌گذاری

در قراردادهای سرمایه‌گذاری، فرد یا نهادی به‌عنوان سرمایه‌گذار با یک شرکت ساختمانی یا پیمانکار برای تأمین مالی یک پروژه ساختمانی قرارداد می‌بندد. در این قرارداد، سرمایه‌گذار وجهی را برای ساخت پروژه پرداخت کرده و در ازای آن، درصدی از سود حاصل از پروژه یا واحدهای ساخته‌شده را دریافت می‌کند. این نوع قراردادها بیشتر برای کسانی مناسب است که تمایل دارند سرمایه خود را در پروژه‌های ساختمانی به کار ببرند، اما به‌دلیل نبود دانش فنی، قصد دخالت در روند ساخت و ساز را ندارند.

ویژگی‌ها و شرایط قراردادهای سرمایه‌گذاری:

• تأمین مالی پروژه: سرمایه‌گذار وظیفه تأمین مالی پروژه را بر عهده دارد، بدون آنکه در مدیریت اجرایی پروژه دخالتی داشته باشد.
• تقسیم سود و زیان: در این قرارداد، سود یا زیان پروژه بر اساس درصد توافق‌شده بین طرفین قرارداد تقسیم می‌شود. این درصد معمولاً به‌صورت توافقی است و بر اساس میزان سرمایه‌گذاری و شرایط بازار مشخص می‌شود.
• عدم دخالت در ساخت: سرمایه‌گذار هیچ‌گونه دخالتی در فرآیند ساخت و ساز نخواهد داشت و مسئولیت تمام امور اجرایی بر عهده پیمانکار یا شرکت ساختمانی است.
• تضمین بازگشت سرمایه: در برخی قراردادها، برای جلب اعتماد سرمایه‌گذار، تضمین‌هایی برای بازگشت سرمایه وجود دارد. این تضمین‌ها معمولاً در صورت وقوع تأخیر یا مشکلات اجرایی پرداخت می‌شوند.

مزایا و معایب قرارداد سرمایه‌گذاری:

مزایا:

• کمترین ریسک اجرایی: سرمایه‌گذار هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال مسائل اجرایی ندارد و تمام مسئولیت‌ها بر عهده پیمانکار است.
• سود بالقوه: سرمایه‌گذار از سود پروژه بهره‌مند خواهد شد، به‌ویژه در صورتی که پروژه موفقیت‌آمیز باشد و قیمت مسکن افزایش یابد.
• عدم نیاز به تخصص: برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی، نیازی به تخصص در امور ساخت و ساز نیست.

معایب:

• ریسک مالی: هرچند که سرمایه‌گذار در پروژه دخالتی ندارد، اما با این حال، اگر پروژه به موفقیت نرسد یا تأخیر داشته باشد، سرمایه‌گذار ممکن است نتواند سود مورد انتظار خود را کسب کند.
• وابستگی به پیمانکار: موفقیت پروژه به شدت به توانمندی و اعتبار پیمانکار بستگی دارد، بنابراین انتخاب پیمانکار مناسب برای سرمایه‌گذار از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

پروژه تریتیوم vip در منطقه 22 تهران دریاچه چیتگر که توسط شرکت ساختمانی نیکان سازه سدید از این نوع قرارداد ها میباشد

3. قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان

تعریف قرارداد پیش‌فروش

قرارداد پیش‌فروش یک نوع قرارداد است که در آن خریدار، پیش از تکمیل پروژه، واحد مسکونی را از یک شرکت ساختمانی خریداری می‌کند. در این قرارداد، خریدار بخشی از قیمت واحد را به‌عنوان پیش‌پرداخت پرداخت می‌کند و باقی‌مانده مبلغ را در مراحل مختلف پرداخت می‌کند. در ازای این پیش‌پرداخت، خریدار حق دریافت واحد مسکونی پس از تکمیل پروژه را دارد.

ویژگی‌ها و شرایط قرارداد پیش‌فروش:

• پرداخت پیش‌پرداخت: خریدار مبلغی را به‌عنوان پیش‌پرداخت برای خرید واحد مسکونی پرداخت می‌کند. این پیش‌پرداخت معمولاً کمتر از قیمت نهایی واحد است.
• تاریخ تحویل: تاریخ تحویل واحدها در این نوع قرارداد مشخص است، اما ممکن است به دلیل مشکلات اجرایی یا تأخیرات در ساخت، تحویل واحدها به تأخیر بیفتد.
• قیمت مشخص: معمولاً قیمت پیش‌فروش از قیمت نهایی در بازار پایین‌تر است، اما تغییرات بازار و تورم می‌تواند بر قیمت تأثیر بگذارد.
• ریسک تأخیر در تحویل: یکی از معایب اصلی این قراردادها، ریسک تأخیر در تکمیل پروژه و تحویل واحد مسکونی است. در این حالت، خریدار ممکن است مجبور به پرداخت هزینه‌های اضافی برای مدت زمانی بیشتر از زمان توافق‌شده باشد.

مزایا و معایب قرارداد پیش‌فروش:

مزایا:

• قیمت پایین‌تر: خریداران معمولاً می‌توانند واحدهای مسکونی را با قیمت پایین‌تر از قیمت نهایی بازار خریداری کنند.
• امکان پرداخت اقساطی: پیش‌فروش به خریداران این امکان را می‌دهد که هزینه‌های خرید آپارتمان را به‌صورت اقساطی پرداخت کنند.
• امکان خرید مسکن در مناطق خاص: بسیاری از پروژه‌ها در مناطق جدید یا در حال توسعه پیش‌فروش می‌شوند، که برای افرادی که به دنبال خرید مسکن در این مناطق هستند، مناسب است.

معایب:

• ریسک تأخیر در تحویل: این نوع قراردادها به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ و پیچیده ممکن است با تأخیرهای زیادی مواجه شوند.
• نااطمینانی از کیفیت: خریداران ممکن است نتوانند کیفیت نهایی پروژه را پیش از خرید ارزیابی کنند و این می‌تواند منجر به عدم تطابق با انتظارات‌شان شود.

قرارداد ساخت پروژه مایا رزیدنت در منطقه 22 تهران دریاچه چیتگر از این نوع قرارداد ها میباشد

نتیجه‌گیری

قراردادهای مشارکت مدنی، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی و پیش‌فروش آپارتمان‌ها ، هریک ویژگی‌های خاص خود را دارند و برای گروه‌های مختلف افراد مناسب هستند. انتخاب نوع قرارداد بستگی به میزان تمایل به ریسک، سطح مشارکت و انتظار از بازده مالی دارد.