ارتباط مسکن با بورس

به دلیل تأمین هزینه های مالی پروژه های ساخت و ساز از ۴ سال پیش حوزه مسکن وارد بازار بورس شد. اتصال بازار مسکن به بازار بورس یکی از راه های نوین و جدید در مبحث تامین مالی این حوزه بوده است. در طی گذشت چند سال مشکلات متعددی گریبان گیر بازار مسکن در بازار بورس شده که مانع از رشد آن شده است.

اولین مانع این است که در سال های اخیر بازار مسکن با رکود مواجه بوده است. سازندگان مسکن به دلیل رکود تمایلی به شرکت در صندوق ‌های زمین و ساختمان نداشتند و ترجیح می دادند برای تامین هزینه های خود به بانک ‌ها مراجعه کنند و با دریافت وام به ساخت و ساز و تامین هزینه های مالی خود بپردازند.

البته از اواخر سال پیش تا الان با رونق در بازار مسکن رو به ‌رو شده و درنتیجه این مانع در حال کمرنگ شدن است. امید می رود با رونق بازار مسکن، اجرا کنندگان پروژه های ساختمانی تمایل بیشتری به حضور در بازار بورس نشان دهند.

مانع دومی که می ‌توان اشاره کرد، تصور سازندگان مسکن در ایجاد صندوق‌ های مالی در بورس است. با توجه به اینکه یکی از ضوابط حضور در این بازار این است که مالکیت زمین در حال ساخت باید به مالکیت صندوق مالی در بیاید، این موضوع باعث شده تا مالکان ریسک‌ این کار را نپذیرند و در این صندوق شرکت نکنند.

مانع دیگری که باز هم به دلیل ضوابط راه اندازی صندوق مالی است، این است که تنها پروژه ‌هایی قادر به شرکت در این صندوق هستند که حداقل هزینه ساخت آنها ۱۰ میلیارد تومان باشد. پروژه هایی که ساخت آنها کمتر از این هزینه باشد، نمی توانند در این صندوق تامین مالی شرکت کنند.

در حالی که عمده پروژه های ساخته شده در شهر تهران که بین ۴ تا ۵ طبقه هستند، هزینه ساخت ۵ میلیارد به پائین دارند. این پروژه ‌ها حتی در صورت تمایل سازندگان، به دلیل مبلغ ساخت پایین حائز شرایط شرکت در این بازار نیستند.

چهارمین مانع این است که سازنده ای که واجد شرایط باشد و تمایل به شرکت در صندوق تامین مالی هم داشته باشد، باید از ارکانی در بورس بهره‌ مند شوند. ارکان اداری متشکل از هیئت مدیره، مدیر و مدیر ساخت است.

ارکان نظارتی که متشکل از ناظر، متولی و حسابرس است. و رکن سوم هم تضمین کننده است که متشکل از متعهد پذیره نویس و بازارگردان است. وجود هر کدام از این ارکان و افراد مشغول در هر حوزه نیازمند پرداخت هزینه است. هزینه این ارگان‌ها بین ۴ تا ۵درصد از هزینه ساخت را در بر می گیرد. در صورتی که روش های دیگر این هزینه را برای سازنده ندارد و این ضوابط باعث منع ورود به این حوزه شده است.